Membongkar teka-teki kekurangan perumahan

Pasar perumahan AS sebagian besar telah pulih dari krisis penyitaan pada pertengahan 2000-an. Tapi sekarang analis dan komentator tunjukkan kekhawatiran lain: harga rumah naik lebih cepat daripada pendapatan karena pasokan tidak cukup berkembang . Beberapa negara dan pembuat kebijakan lokal mengusulkan kebijakan yang dirancang untuk mendorong lebih banyak konstruksi baru. Seperti yang kami jelaskan di artikel sebelumnya, konstruksi baru hanyalah salah satu bagian dari pasokan perumahan. Pada artikel ini, kami membongkar teka-teki pasokan perumahan. Apa saja cara berbeda di mana unit rumah masuk dan keluar dari inventaris? Bagaimana mekanisme keuntungan dan kerugian perumahan bervariasi di seluruh wilayah geografis di AS? Bagaimana mereka berubah dari waktu ke waktu?

kapan perang saudara

Untuk menggambarkan pola perubahan perumahan, kami menggunakan HUD's Komponen Perubahan Inventaris (CINCH). Data yang mendasarinya berasal dari dua tahunan Survei Perumahan Amerika , dikelola bersama oleh HUD dan Biro Sensus.

Stok perumahan tumbuh paling banyak di pinggiran kota, paling banyak di daerah pedesaan

Untuk memulai, kami merangkum penambahan, kerugian, dan perputaran stok perumahan. Churn adalah jumlah dari penambahan dan kerugian , dan sering digunakan sebagai ukuran dinamisme atau omset di pasar perumahan. Misalnya, bandingkan dua kota hipotetis: satu melihat 800 unit baru dibangun dan 500 rumah lama dihancurkan selama periode dua tahun, sementara yang lain melihat 300 rumah baru dibangun dan tidak ada pembongkaran. Kedua kota akan memiliki keuntungan bersih 300 rumah, tetapi tingkat total aktivitas pasar perumahan, atau churn, jauh lebih tinggi di kota pertama. Karena stok perumahan A.S. tumbuh lebih besar dari waktu ke waktu, kami menyatakan churn sebagai persentase dari unit rumah yang ada pada awal periode dua tahun.



Stok perumahan AS berkembang perlahan dari 1985 hingga 2013, seperti yang diharapkan untuk barang tahan lama (Tabel 1). Tingkat churn dua tahun rata-rata 6 persen dari stok perumahan awal selama waktu ini. Rata-rata, penambahan melebihi kerugian, menyiratkan pertumbuhan bersih di unit rumah. 2018.24.04_Schuetz_HousingSupply_Gambar1Ukuran stok perumahan, tingkat churn, dan ukuran relatif penambahan dan kerugian bervariasi di seluruh wilayah geografis yang berbeda di U.S. Suburbs menyumbang bagian terbesar dari perumahan A.S. di semua tahun selama periode ini, sekitar 46 persen dari semua unit. Sekitar 30 persen unit rumah berada di pusat kota, dengan 25 persen sisanya berada di luar wilayah metropolitan. Tingkat churn perumahan lebih tinggi di daerah pedesaan daripada di pusat kota atau pinggiran kota selama periode waktu ini. Tapi penambahan perumahan melebihi kerugian dengan margin yang lebih besar baik di pusat kota dan pinggiran kota, menyiratkan lebih banyak pertumbuhan di dalam wilayah metropolitan daripada di luar mereka. Daerah pinggiran kota memiliki margin penambahan terbesar atas kerugian, menyiratkan pertumbuhan bersih terbesar.

Membandingkan empat wilayah sensus, perpindahan perumahan lebih tinggi di Selatan dan Barat daripada di Timur Laut atau Barat Tengah. Selatan dan Barat juga memiliki margin positif yang lebih besar dari penambahan atas kerugian, sesuai dengan pergeseran regional dalam populasi AS. Timur Laut memiliki tingkat churn terendah serta margin positif terkecil dari penambahan dikurangi kerugian.

Bagaimana perumahan baru muncul tergantung pada bagian negara mana Anda tinggal.

Dalam menilai kesehatan industri perumahan AS, analis dan media cenderung berfokus pada langkah-langkah konstruksi baru. Secara nasional, itu bukan pilihan yang tidak masuk akal: hampir 70 persen penambahan stok perumahan AS berasal dari konstruksi baru (Gambar 1). Tetapi konstruksi baru bukanlah satu-satunya cara untuk menambah perumahan. Sekitar 15 persen unit tambahan berasal dari konfigurasi ulang bangunan yang ada. Misalnya, rumah keluarga tunggal yang besar dapat dibagi lagi menjadi beberapa apartemen, atau apartemen aksesori bisa dibangun di atas garasi. Bagian tambahan yang relatif kecil secara nasional berasal dari tiga saluran yang tersisa: restorasi struktur yang sebelumnya rusak; relokasi rumah mobil; dan konversi struktur non-perumahan, seperti gedung perkantoran.

2018.24.04_Schuetz_HousingSupply_Gambar2

Mekanisme yang memberikan kontribusi paling besar terhadap perolehan perumahan berbeda di pusat kota, pinggiran kota, dan daerah non-metropolitan. Konstruksi baru memainkan peran yang lebih besar di daerah pinggiran kota—yang cenderung memiliki bidang ruang terbuka yang luas yang menarik untuk mengembangkan subdivisi—daripada di kota-kota pusat, yang lebih padat dan kepemilikan tanahnya terfragmentasi. Sebaliknya, konfigurasi ulang struktur yang ada menyumbang sekitar satu dari empat unit rumah tambahan di pusat kota, dibandingkan dengan kurang dari satu dari 10 unit rumah di pinggiran kota. Daerah non-metropolitan memperoleh keuntungan yang jauh lebih besar dari rumah mobil dan lebih sedikit konstruksi baru daripada rata-rata nasional. Kepadatan penduduk yang lebih rendah dan skala komunitas pedesaan yang lebih kecil meningkatkan biaya rata-rata per unit untuk perumahan dan infrastruktur terkait.

pria kulit putih untuk pria kulit hitam

Beberapa perbedaan juga terlihat di seluruh wilayah sensus. Komponen perolehan perumahan di Timur Laut serupa dengan yang ada di kota-kota pusat: lebih sedikit konstruksi baru, lebih banyak rekonfigurasi bangunan yang ada dan konversi struktur non-perumahan. Keuntungan perumahan di Selatan dan Barat lebih terkait erat dengan konstruksi baru. Mobil rumah menyumbang lebih dari 10 persen dari keuntungan perumahan di Selatan, tetapi hanya 4 persen di Timur Laut.

Tidak ada mekanisme dominan yang menjelaskan kerugian perumahan, baik secara nasional maupun regional

Hilangnya unit dari stok perumahan kurang mendapat perhatian dari peneliti dan komentator daripada penambahan, meskipun sama pentingnya dalam menentukan ketersediaan perumahan. Ini mungkin sebagian mencerminkan rangkaian saluran yang kompleks dan terfragmentasi di mana unit-unit rumah hilang: tidak ada mekanisme tunggal yang menjelaskan lebih dari seperlima kerugian perumahan secara nasional (Gambar 2). Tiga kontributor terbesar selama periode ini adalah pembongkaran, konfigurasi ulang bangunan yang ada untuk memasukkan lebih sedikit unit (misalnya, menggabungkan dua apartemen menjadi satu), dan relokasi rumah mobil. Sumber kerugian lainnya termasuk rumah rusak yang diambil dari pasar dan konversi perumahan menjadi penggunaan non-perumahan.

2018.24.04_Schuetz_HousingSupply_Fig3

Seperti halnya penambahan, mekanisme kehilangan perumahan bervariasi menurut status wilayah metropolitan. Kota-kota pusat kehilangan lebih banyak rumah karena konfigurasi ulang bangunan dan kerusakan. Kerugian di pinggiran kota secara kasar terlihat seperti pola nasional. Serupa dengan penambahan, pergerakan rumah mobil menjelaskan hampir sepertiga dari kerugian di daerah non-metropolitan. Membandingkan komponen kerugian di seluruh wilayah sensus, pembongkaran memainkan peran yang lebih besar di Midwest dan Selatan. Pergerakan rumah mobil menjelaskan hampir 30 persen kerugian di Selatan, tetapi kurang dari 8 persen di Timur Laut. Konfigurasi ulang paling penting di Timur Laut.

Ini bukan imajinasi Anda. AS benar-benar menambahkan lebih sedikit perumahan daripada sebelumnya

Pergerakan di pasar perumahan A.S. berfluktuasi dari waktu ke waktu, seperti kebanyakan indikator ekonomi makro, tetapi menunjukkan tren penurunan yang nyata selama periode ini (Gambar 3). Tingkat churn dua tahunan turun dari sekitar 7,5 persen antara 1985 dan 1987 menjadi lebih dari 2,5 persen antara 2011 dan 2013. Sebagian besar penurunan churn didorong oleh laju penambahan stok perumahan yang melambat. Penambahan stok perumahan A.S. melebihi kerugian untuk hampir semua periode dua tahun, menyiratkan pertumbuhan keseluruhan dalam stok perumahan. Margin positif keuntungan atas kerugian melebar selama boom perumahan (2001-2007), kemudian menyempit selama Resesi Hebat dan pemulihan. Antara 2011 dan 2013, keuntungan perumahan hampir tidak melebihi kerugian. Penambahan dan kerugian menurun selama ekonomi kuat di akhir 1990-an, kemudian terus turun. Bahkan pada tahun 2007, di puncak ledakan perumahan, penambahan dan kerugian tertinggal dari tingkat sebelumnya. Sepanjang seluruh periode, kerugian kurang berisik daripada penambahan, mungkin mengkonfirmasi penelitian sebelumnya bahwa perumahan sering kali lebih lama dari permintaan .

2018.24.04_Schuetz_HousingSupply_Fig4

negara dengan sumber daya alam terbanyak di afrika

Sebagian besar perumahan baru masih ditambahkan di pinggiran kota, tetapi tingkat keuntungan di pinggiran kota telah melambat

Tren nasional dari waktu ke waktu yang ditunjukkan pada Gambar 3 sebagian besar mencerminkan penurunan tajam dalam perpindahan perumahan di daerah pinggiran kota (Gambar 4). Pasar perumahan di pusat kota, pinggiran kota, dan daerah pedesaan mengalami penurunan selama periode waktu ini. Penurunan di daerah pinggiran kota hampir dua kali lebih curam seperti di pusat kota dan pasar perumahan non-metropolitan. Meskipun pasar perumahan pinggiran kota terus tumbuh, dengan penambahan melebihi kerugian, mereka tumbuh pada tingkat yang lebih lambat, sebagian besar didorong oleh keuntungan yang lebih kecil.

Tingkat churn tidak dipetakan dengan jelas ke tren waktu makroekonomi di wilayah mana pun. Kota-kota pusat mengalami penurunan tingkat churn selama ekonomi yang relatif kuat di akhir 1990-an dan churn yang hampir datar selama boom perumahan awal 2000-an. Pasar perumahan pinggiran kota mengalami penurunan selama akhir 1990-an dan awal 2000-an. Area non-metropolitan mengalami peningkatan tajam dalam churn selama awal 2000-an, sebelum Resesi Hebat membawa tingkat churn kembali sesuai dengan level sebelumnya. Tren waktu dalam tingkat churn tidak berbeda jauh di keempat wilayah sensus.

Takeaways untuk kebijakan

Pembuat kebijakan negara bagian dan lokal di banyak bagian AS bergulat dengan cara membuat perumahan lebih terjangkau. Analisis kami tentang pasokan perumahan menunjukkan dua pelajaran penting.